Mietrecht schafft Struktur im Mieter- Vermieter Verhältnis

Das Mietrecht regelt das wechselseitige Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter, das mit Abschluss eines rechtsgültigen Mietvertrages in Kraft tritt. Die Gesetzestexte formulieren verbindliche Vorgaben zu den Themenfeldern „ Betriebskosten", „ Mietvertrag", „ Hausordnung", „ Kaution", „ Kündigung" und „ Mieterhöhung". Die determinierten Richtlinien des Mietrechts reglementieren klar die Beziehung beider Parteien untereinander, indem diese verbindliche Pflichten und Rechte von Mieter und Vermieter formulieren. Die Dekrete des Mietrechts beugen demnach zielgerichtet Missverständnissen in der wechselseitigen Interaktion vor.   

Das rechtsgültige Wirksamwerden des Mietvertrages geht in der Regel mit einer unmittelbaren Zahlungsverpflichtung zu Lasten des Mieters einher - der Kaution. Dieser Betrag dient als Absicherung für den Vermieter, um etwaige Schäden an seinem Mieteigentum durch die Einbehaltung der Kaution sanktionieren zu können. Die Höhe der Kautionssumme darf laut geltendem Mietrecht in der Spitze bis zu drei Monatsmieten entsprechen. Per Gesetz ist dieser festgelegte Betrag spätestens im Rahmen der dritten Monatsmietenzahlung fällig. In Einzelfällen sorgen abweichende Absprachen mit dem Vermieter dafür, dass andere diesbezügliche Vorgaben greifen. Grundsätzlich sind die Übereinkünfte mit dem Vermieter zwingend einzuhalten. 

Kautionszahlungen sind nicht rechtsgültig vorgeschrieben. Vermieter haben nach § 551 Abs. 1 BGB ausschließlich Anspruch auf die Leistung, sofern die Zahlung mietvertraglich zwischen beiden Parteien vereinbart worden ist. Bleiben derartige Übereinkünfte aus, muss der Mieter keine Kaution entrichten. Dies gilt ebenso für nachträgliche Forderungen seitens des Vermieters.   

Grundsätzlich sollte der Mietvertrag eine explizite Klausel zur Hinterlegung der Kautionssumme enthalten, wenn Vermieter derartige Forderungen beanspruchen. Weist das Dokument keine diesbezügliche Passage bzw. Kautionsforderung auf, kann der Mieter generell keine rückwirkende Zahlung der Summe verlangen. Nach § 551 BGB darf die Summe der Mietkaution nicht mehr als drei Netto- Kaltmieten übersteigen. Betriebskosten werden demnach nicht in das Berechnungsmodell zur tatsächlichen Höhe der Kaution miteinbezogen. Der Mieter ist gemäß den Vorgaben des Mietrechts gesetzlich nicht dazu verpflichtet den entsprechenden Betrag in Form einer vollumfänglichen Zahlung zu tilgen. Stattdessen erlaubt das derzeitige Mieterecht den Betrag über drei einheitliche Teilzahlungen zu begleichen. Wird der Kautionsbetrag derartig gestreckt, müssen die Teilzahlungen in direkter Abfolge mitsamt der Mietzahlungen erfolgen.   

Beim Eigentümerwechsel eines vermieteten Immobilienobjektes greifen spezielle Rechtsprechungen, die Vorgaben für die Mietkaution definieren. Für Mieter bedeutet dies eine verbesserte rechtliche Position bezüglich der Rückerstattung ihrer hinterlegten Kaution. Im Zuge eines Eigentümerwechsels vermieteter Immobilien gehen oftmals Informationen zu geleisteten Mietsicherheiten bzw. der Kaution „ verloren". Kündigt der Mieter im Nachgang seine Wohnung, verweigert der neue Besitzer des Objektes häufig die Rückerstattung der Kautionssumme. Gleichzeitig verweist er auf die Voreigentümer der Immobilie und gibt vor die Kaution nie erhalten zu haben. Laut Urteil des Bundesgerichtshofes (VII ZR 304/10) aus dem Jahre 2011, ist diese These als unhaltbar einzustufen. Gemäß § 566 a BGB fallen dem Erwerber sämtliche Rechte und Pflichten bezüglich der Mietsicherheit zu. Deshalb ist nicht relevant, ob die Kautionszahlung im Rahmen des Übergabeprozesses weitergegeben worden ist. Demzufolge haftet der neue Besitzer der Immobilie für die Rückerstattung der Kaution. Dies gilt auch, wenn er die Zahlung tatsächlich nie erhalten hat.

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